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上坤地产:年内最年轻上市房企登陆港交所 深耕策略支撑长期发展 | 房资新股

时间:20-11-19 09:39    来源:金融界

被称为“地产新生力量”的上坤地产(06900.HK)已于11月17日正式登陆港股市场。创立于2010年、搭上金融危机后房地产行业红利末班车的上坤地产是一家专注于长三角经济区的成长型物业开发商。作为年内上市房企中最年轻的企业,其具备哪些特质,发展前景如何?

三年营收复合年增长率150.5%,毛利率高于行业均值

上坤地产是国内一家立足上海、深耕长三角经济区,同时向珠三角经济区及中部核心经济区逐步拓展的物业企业。以综合实力计,2020年上坤地产在中国房地产开发企业百强中已经位列第79位,稳居房企百强行列。同时,上坤亦跻身于2020年中国房地产开发企业经营业绩10强和发展潜力10强之列。

根据招股说明书显示,上坤地产2017-2019年,公司营收主要来自于物业销售、物业租赁收入和咨询服务三部分,总额分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元,复合年增长率高达150.5%。

制图:金融界上市公司研究院 数据来源:招股说明书

从上图可以看出,物业销售业务对公司营收贡献最大。物业销售收入由2017年的11.69亿元大幅增加480.7%至2018年的67.89亿元,主要是由于已确认总建筑面积及已确认平均售价均有所增加导致。由2018年增加9.7%至2091年的74.49,增幅有所放缓,主要是由已确认总建筑面积增加带来的收益部分被已确认平均售价减少所抵消导致。

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制图:金融界上市公司研究院 数据来源:招股说明书

从公司盈利能力来看,其净利润在报告期内增长迅速,从2017年的0.3亿元,高速增长至2018年的6.7亿元,再于2019年进一步增长至6.8亿元,三年复合增长率高达376.1%。与此同时,公司在2017年到2020年前四个月的毛利率均高于行业平均水平。今年前4月上坤地产实现毛利率达51.6%。

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制图:金融界上市公司研究院 数据来源:招股说明书,捷力交易宝

从运营效率提升上来看,上坤地产已经建立了以“储、建、供、销、存、回、结、融”,即在土地储备、建设、供货、销售、融资、存货、回款和交付结转8大关键运营环节为核心的整体大运营管理体系,及其独创的TVPC经营监控体系,从计划、货值、利润、现金流等多个方面进行全过程的运营、监控和管理,从而提高资金的使用效率。

深耕拓新“两手抓” 七成土储位于长三角

上坤地产作为国内一家正在崛起的物业开发商,以新的技术及艺术设计提供住宅物业,满足不同客户群体的各种需求及偏好,为客户提供智能、便利、美好的生活体验。公司的发展战略一直将住宅物业作为核心业务,并辅以商业及综合用途物业开发,以保持平衡的开发项目组合。

公司在刚刚创立的五年内,坚定专注于深耕上海的物业开发项目,在获得“2016年度上海房企销售金额排名前30强”之后,于2016年通过首先进军中国苏州启动了全国扩张计划。

当前我国房地产市场单边快速上涨的时代已经结束,拿地风险逐渐突出,一旦拿错地,就有可能拖累现金流。因此,上坤地产通过“精准拿地,拒绝投机式拿地”策略来获取优质土地储备,支撑未来长期可持续性发展。

目前,长三角经济区城市群是中国最成熟的城市群之一,常住人口城镇化率达到72%,城镇联系紧密,区域一体化进程迅速。同时,居民收入水平稳步提高,购买力增强。长三角经济区城市群核心城市(一线城市及省会城市)的人均可支配收入达到57,500元人民币/人,而非核心城镇居民的人均可支配收入亦达到47,511元人民币/人,购买力远强于全国城镇居民的人均可支配收入39,251元人民币/人。改善性住房需求仍将持续且房地产市场的成交量和成交价格有望保持较高水平。

截至2020年7月31日,上坤地产已在8个省市中的14个城市建立业务,分布在中国三个核心经济区,即长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区,拥有49个处于不同开发阶段项目的物业组合,并于其中拥有投资权益。截至2020年7月31日,公司的总土地储备约4.1百万平方米、分占总建筑面积约3.0百万平方米,其中近70%位于长三角经济区。目前,公司打算进一步渗透到长三角经济区主要城市,并巩固其在珠三角经济区和中部核心经济区的业务。

区域性房企向全国拓展

近年来,我国不断提速的城镇化进程和持续增加的城镇居民人均可支配收入都推动着居民购买力的提升,进一步助力消费升级,也对促进住宅物业需求发挥了重要作用,但是随着中央定下“房住不炒”和落实“一城一策”、建立房地产长效机制的政策主基调,房地产“去金融化”行动造成房企融资渠道收紧、销售去化压力倍增的同时,也为房地产明确了未来的发展重心从“增量”逐渐转向“提质”。在这样的背景下,不能适应这一趋势的中小型房企越发被边缘化,只有能够全国布局的房企才能够胜出,因此越来越多的区域房企走向全国更多热点区域拿地开发。

部分区域性房企全国化扩张情况

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制表:金融界上市公司研究院 信息来源:百度百科

从上述例子可以发现,上市往往是区域性房企走向全国的关键转折点,通过上市可以降低公司杠杆率、补齐资本短板、改善资本结构、加快现有项目的开发、促进资金回笼。值得注意的是,大多数房企都是区域型深耕后将总部搬至上海,从而开启全国化布局及完成上市;而上坤诞生于上海,公司起点、产品底蕴及人才厚度明显领先于其他同类型房企。

对于区域性房企参与全国化布局,一些业内人士建议,当区域性房企在进军全国布局的时候,要随时监控自身的抗风险能力,不盲目扩张,专注于产品本身,或可通过与一些实力性房企进行合作,或外包,进而打响自己的品牌声誉。

对此,上坤地产执行董事、董事会主席兼总裁朱静认为,疫情加速了业主对产品需求的改变,从以前价格上的纠结转变为目前更加注重产品的品质。她呼吁行业同仁,不要为了追求规模而做大规模,导致不给设计和产品酝酿的时间。朱静还提倡在有限的成本下去做产品创新,加强客户产品敏感性创新。

招股说明书表示,上坤地产在接下来第3个“五年”内,将瞄准具备发展前景的核心城市,做透大都市圈,为公司规模和销售的双重扩张贡献新的增量。同时,公司将秉承“为宜居而来”的使命,通过四大宜居产品系列,为客户提供更美好的生活体验。在存量市场中,公司将通过商用地产管理,完成向“城市优质生活服务商”的进化升级。