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港股仍在寻底 一家千亿房企即将空降港交所

时间:20-03-24 11:58    来源:智通财经

智通财经网

近日,市场传出TOP50房企之一金辉集团赴港上市的消息。众所周知,受疫情影响,房地产行业正在面临着一定的压力,而金辉集团作为地产50强,曾经冲刺A股四年未果,其在这个时点赴港上市的消息自然倍受关注。

知名地产分析师严跃进认为,在当前房地产市场降温的情况下,此类上市的动作客观上说明地产企业依然受认可。

不过随之而来的是,金辉集团的负债情况也更多被曝光。有报道指出公司总负债高,拿地激进等。但据智通财经APP了解,负债率较高是房地产行业普遍存在的现象,而实际上,金辉集团的净资产负债率低于行业平均水平。

据金辉集团2019年的一份债券募集说明书显示,2019年1-6月、2018年度、2017年度,金辉集团资产负债率分别为85.82%,85.46%,83.17%,基本保持稳定。中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示,125家上市房企的净负债率均值为92.52%。

数据显示,截至2019年6月30日,金辉集团一年内到期的非流动负债余额为141.81亿元人民币(单位下同),一年内到期需偿还借款为116.46亿元,一年内到期需偿还债券25.78亿元。结合公司的在手现金、销售回款情况看,这一短期债务总额水平在金辉集团的可控范围内。

在2019年6月30日,金辉集团期末现金及现金等价物为134.8亿元。结合同期102.4亿的营收数据,以及888.6亿的2019年全口径销售数据来看,正常情况下,金辉集团应该能够应对总额在140亿左右的一年内到期负债。

此外,2019年上半年,金辉集团利息保障倍数为9.73,流动比率1.45,而2018年这两项指标分别为6.36、1.41,反映公司的偿债能力在加强。

去年10月,标普给予金辉集团“B”评级,展望为“正面”,该机构预计金辉集团土地储备充足,销售持续增加,负债率可控制。标普对金辉集团基本面和财务状况的认可,有利于公司以更低的成本获得融资,从而优化债务结构。

标普预测金辉集团的合并债务与息税折旧及摊销前利润的比率将从2018年的10.2倍改善到2019年的8倍至9倍,2020年改善至7倍左右。此外,该机构还预计,合资企业在2017年至2018年将从2019~2020年开始投资收益,假设投资周期约为两年,金辉集团的资产负债表外杠杆率低于其合并杠杆率。

对于房企来说,在偿债能力无虞的情况下,更关键的指标是销售和土储。据智通财经APP了解,金辉集团算是一家老牌闽系房企,1996年创立于福州,2004年起将业务扩张至福建以外,2009年将总部迁至北京,目前在全国30个城市开展业务。

从销售额数据来看,金辉集团2017年-2019年全口径销售额数据分别为445.1亿、746.8亿、888.6亿,排名稳定在行业40名左右,整体业绩发展速度稍稍快于行业平均水平。

销售额的增长自然带动营收和净利润稳步增长。2019年上半年,金辉集团主营业务收入为102.4亿元,2018年度为160.9亿元,2017年度为123.8亿元,同比增长保持在30%左右。2017年、2018年及2019年上半年的净利润分别为22.66亿元、22.7亿元、12.6亿元,也保持稳定增长。

金辉集团的拿地不算激进,更多是为了实现当期业绩与未来成长之间的平衡。2019年,在全行业进入周期低谷的大背景下,金辉集团逆周期而动,抓住土地市场低迷的窗口期,以较低代价进行了土地储备的有限扩充。根据中国指数研究院2019年1-12月全国房地产企业拿地金额排行榜单的统计,金辉集团以272亿元的金额位列所有房企中的35位,稍高于同期销售排行榜中的排名。

同时,稍快于企业发展的阶段性拿地,也使得金辉集团的存货周转率在2019年1-6月达到0.09,为近年来最低,但这主要因为公司短期增加土地储备,导致的存货增长。这一举措有利于金辉集团长期降低土地的相对成本。

金辉集团目前70%以上的土地储备位于市场需求旺盛的一、二线城市,主要是福州、重庆、西安、武汉、天津等直辖市和省会城市。截至2019年上半年末,其土地储备总建筑面积为2200万平方米,高质量和充足的土地储备,足以满足3至4年的发展。

据克而瑞数据,2019年金辉集团全口径销售金额为888.6亿元,按照公司目前的发展节奏,预计今年能实现千亿目标。